今回は、土地を購入する前に必ず確認が必要で、確認しないまま購入すると大変なことに繋がってしまう可能性がある内容をお伝えしたいと思います。
かなり重要です。お役に立てたら嬉しいです。個人的な見解ですので参考にしていただけたらと思います。
「従前はクリーニング店を営んでいました」と聞いて何か問題を感じますか？
とその前に、現地に看板や「クリーニング店」と記載されたテントなどがあれば気付きもしますが、実際現地へ行くと既に更地の状態でしたので、一見土地を見ただけでは気付くことはまずありません。
紹介する仲介業者の担当でさえ調査不足のまま案内している場合もあります。
また、クリーニング店だけでなく「印刷会社の工場跡」・「石油製品・石炭製品取扱業者」・「窯業」・「土石製品製造業者」・「メッキ工場」等も注意が必要です。
今ではクリーニング店を経営される場合は、定められた場所で一定の基準をクリアしないと営業ができないようになっています。
というのも昭和45年ごろの高度経済成長期には既にクリーニング店は存在していたようです。
そのころのはドライクリーニングに使用する溶剤に建築基準法で禁止されている「石油系溶剤」等の「有害物質」を使用しており、それが作業中に地中に投棄されたり、こぼしたりすることで人体に影響が出る恐れがあったからです。
しかも引火してしまうと大爆発につながりかねません。
こうなると、「失敗した！」と嘆いても後の祭りとなってしまいます。だってそのような土地に建物を知らずに建築できますか？
王道ですが、まず「買うか買わないか」の判断は、事前の調査を行ってからにしましょう。鉄則です。
では調査は売主が行うのか、買主が行うのかは話し合いになるケースが多いです。出来る限り売主に行ってもらえるように交渉しましょう。
仮に「特定施設」として認定されていなかった場合、それでも「自主調査」は欠かせないと思います。
土壌汚染対策法に基づく基本的な調査は現地の土壌に「汚染物質ガス」がないか、敷地内に数か所穴を掘る「ボーリング調査」が主流です。
費用は敷地の大きさや、ボーリングの深さ、有害物質の調査種別により異なり一概には決まっておりません。
参考程度にこれまで30坪の敷地で「30万円」と「60万円」程度支払ったことはあります。あくまで調査するだけの費用ですよ。
問題はそれだけではありません。もし土壌汚染が発覚した場合の対処方法は「汚染された土を全て入れ替える」ことになります。
土の平均価格もまちまちで、参考程度であれば1㎥の土の入れ替えに10万円前後かかったことはあります。
もし30坪の土地全てを入れ替えるとなると土地面積は約100㎡ですから「約1,000万円」掛かってしまいます。
では当該不動産には「土壌汚染の心配はない」と判断されたとしましょう。「ほっ」とするのはまだまだ早いです。
もうお分かりかと思いますが何をすると思いますか。これを行って「買うか買わないか」を私は決めています。
分譲マンションの一室を購入するのとは「訳が違う」ということをご理解いただけたら嬉しいです。
不動産投資をお考えの方にオススメの今日の一冊