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不動産購入で失敗。だから「居住中」と「空室」確認は怠るな

今回は収益物件の「居住中」は本当に居住中なのかをテーマに絶対確認してほしい注意点について紹介したいと思います。個人的な見解ですので参考にしていただけたらと思います。




理由

収益マンションや収益アパート等の購入時に、賃借人が「居住中」の室内を見ることは基本できません。ですが「本当に居住中なのか」と疑問を抱いて取り組むくらいの注意が必要です。

 

居住中のはずが・・・

 

実際にあった経験談。これはひどかったです。「居住中」のはずが、ごみ置き場となっていたからです。「なぜ気付かなかったの?」って思うでしょ?これまで家賃の滞納もなく、きっちり入っていたからです。


収益マンションを購入して引き渡しを受けたら「賃貸人変更通知書」等を各賃借人へ交付して家賃の支払先変更をお知らせしなければなりません。

賃貸人となった際には「必ず訪問して書面を手渡しで挨拶する」と決めていたので、引き渡し後から1~2週間何度も訪問と電話を繰り返し続けました。遠方の場合は書留郵便などを使ったりもします。

賃借人によっては、旅行に出かけられていたり、帰省している場合もあるのでしばらく様子を見ていましたが、1カ月を経過した時点で「なんかすごく気になる」となったわけです。


契約時には、「賃貸借契約書」を引き継ぎますので、入居とされている方の名前や年齢、連帯保証人の連絡先など詳細な情報があるので確認はしていました。しかしながら一向に連絡が付きません。



別のお部屋に入居中の方へも訪問して「〇〇号室にお住まいされていらっしゃる方とお会いしたことはないか」と確認しても「いや~見かけないね~」の返事があるばかりでしてた。

ひょっとしたら「中で倒れているのでは」いやいやまてまて、「数日前に家賃の入金があったのだから」、ちがうちがう「今日倒たかもしれないじゃないか」と自問自答を繰り返し、そうこうしているといてもたってもいられず、警察へ電話しました。

事態は緊急を要すわけです。身分証明書を提示してこれまでの経緯と事情を説明し、警察官2名の立ち合いのもと合鍵を使ってドアを開けました。


この時の不安はピークに達していました。「倒れていたらどうしよう」警察官は、何のためらいもなく慣れた手つきで室内に入ろうとしています。するとこんな状態でした。


ヤバいですよね。この状況って・・・。


おそらく数年間ものあいだずっとこの状態で放置されていたのでしょう。


メチャクチャ危険です。前所有者にも確認を取りましたが、全く気付いていなかったそうです。「そんなことあるのか」と思いましたが後の祭りです。


膝上まで積みあがったゴミ。誰が見てもゴミですが、「勝手に処分もできません。賃借人の所有物だからです」。


警察官は、そのゴミを丁寧に丁寧に掻き分けて賃借人がいないか探してくれました。感謝の言葉もありません。


↑この薄茶色に積もっているのはカビ?


探す」締め切られた狭い空間、一歩足を動かすだけで何とも言えない異臭を放ち、それを吸い込みながらの作業です。


だんだんと服は黒づんできます。得体のしれない液体でドロドロになり、何よりホコリ(カビ)が霧のように舞ってしまうんです。


警察官に「ご苦労様です」と何度も何度も言う結果となりました。捜索が終わって、「ここには誰もいない」と報告を頂きました。

 

賃借人探し

 

​その日から、賃借人探しを始めました。一体何のために家賃を支払ってまで放置し続けるのか。そして撤去を含む原状回復について話をしなくてはという思いで一杯でした。

まず金融機関に連絡しました。


通帳に振り込んでくれている方を探している旨を伝えると「振込人の特定はできませんし、確認が取れたとしても個人情報ですのでお伝え出来ません」とあっさあり断られる状況です。


契約時の旧所在地へも書留郵便で手紙を送りました。「あて所に尋ねあたりません」と返却されてきました。


数日が過ぎて手の打ちようがない状況で、半ば諦めそうになりましたが、再度賃貸契約書を端から端まで読み込んでゆくと「勤務先」の記載を発見する事が出来ました。


連絡すると「既に退職しています」との回答。振出しに戻るのかと凹みましたが、何か情報があるのではないかと訪問することにしました。


すると、たまたま社長がいらっしゃったので「行き先はご存じないですか」と伺うと、案の定「知らんね」とあっさり。



しかし家賃が支払われているんですよ」とポロっとこぼしたら「ああ、そこの家賃やったらうちが支払っているで」と返事が返ってきました。

​「はぁ?」ですよ。わかりますかこの時の気持ち。「なんで法人が支払っているんですか」と尋ねると「ワシも良く知らんねん、この会社の社長になったばかりで、前社長からの引継ぎ事項やったんや。なもんで事務員に任せてあるから

その前社長さんはどこにいらっしゃいますか」と伺うと「いやぁ、どこにおるんか知らんなぁ」との返事。


本当に知らない様子でした。恐らくM&Aで企業ごと購入されたのかもしれません。まあ、それでもわかるとは思いますが、連絡を取るのが面倒な感じでした。


その後の調