不動産購入で失敗。だから「物件状況確認書」のチェックは怠るな
- 7月21日
- 読了時間: 33分
今回は不動産購入時に、売主側から買主側に提出される「物件状況確認書」について紹介したいと思います。個人的な見解ですので参考にしていただけたらと思います。
紹介理由
「物件状況確認書」に記載された内容は「重要事項説明書」や「売買契約書」には記載のない「売主だけが知っている重要な情報」が記載されているケースがあるからです。
「物件状況確認書」とは一体どんなものなのか
不動産の売買契約では、売買対象となる物件の建物あるいは土地、過去においての利用に関する状況等がどのような状態であるか、また、どのような状態で買主に引渡すかを明確にしておくための書類です。
特に中古物件の場合は、経年変化等により損傷や不具合等が生じていることがありますので、これらの事項を予め買主様に明確にしておくことが必要です。
また、物件状況確認書は契約の一部として扱われ、契約不適合責任の判断材料になります。
国土交通省では、宅地又は建物の過去の履歴や形状（欠陥や不具合）など、売主様や所有者様しかわからない事項について、売主様から買主様へ書面による提出を義務化させ、将来の紛争の防止に役立てることが望ましいと指導しております。
これは後々「言った・言ってない」や「聞いていた・聞いてない」を未然に防ぐための大変重要な資料でもあります。
特に物件を案内中や契約までの間に売主買主間で無意識に話した内容がトラブルの原因になったりもします。
本来であれば、仲介業者が売却活動を始めるにあたり、真っ先に売主と書面（物件状況確認書）にてあらかじめ取り決めておけば誤解を招くといった事態も回避できるはずです。
後々内容に変更が生じたとしても売主買主双方に訂正・加筆など修正を伝えておけば未然にトラブルは避けられるでしょう。
しかし実務ベースでは契約直前で取り交わしているケースがまだまだ散見されます。
では、実際にその「物件状況確認書」はどのような書なのかを「土地建物・土地用」の場合を例に見てみましょう。
引用書式：公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会
実際に使用されている書面（ほかには「区分所有建物用」があります）はこんなフォーマットになっています。
各不動産会社によって多少の違いはあるかもしれませんが、内容についてはほぼ同じものだと思います。
物件状況確認書は、売主と買主の間で物件の状態に関する認識をすり合わせる重要なツールです。購入前に必ず内容を細かく確認しましょう。
物件状況報告書は売主が作成するため、どうしても良い面を強調し、問題点を軽く書く傾向があります。
私の経験では、報告書に「特に問題なし」とあった部分で、実際には水漏れの跡が見つかりました。
他にも「外壁に小さなひび割れあり」と記載はされていましたが、実際に内覧した際には、ひび割れが予想以上に広範囲で、雨水が侵入している形跡も見つかったケースもありました。
また万一、売主が「物件状況確認書」に不具合等を知りながら買主様に告知しなかった場合、仮に売買契約書において、売主が故障や不具合等の責任を負わないとする取決めをしていたとしても、修繕や損害賠償などの法的責任を問われることがありますのでご注意ください。
契約後や引き渡し後のトラブルでは、法律に基ずくものよりも、物件状況に係るもののほうが多いのではないかと思います。
すこしづつ中身について触れていきたいと思います。ここでは主に10項目をピックアップして注意喚起したいと思います。
■1.雨漏り
「契約不適合」となる4大要素の一つとされている「雨漏り」です。不動産購入初心者の方にとって、契約不適合責任とはなにか、また物件状況確認書の読み解き方が非常に大切です。
その中でも雨漏りの問題は非常に重要なテーマです。
雨漏りが隠れた欠陥として後から発覚すると大きなトラブルになります。雨漏りが疑われる疑われないに関わらず、購入前に屋根の状態は室内外からしっかり確認が必要です。
「雨漏り：なし」と記載がなされており、売主様からも雨漏りはなかったと口頭で伺っていた場合、なかなか確認しずらいとは思います。そういった場合でも確認は必ず行ってほしいものです。
特に中古物件であれば「綺麗な屋根ですね、葺き替えはいつ頃されましたか」といった質問を投げかけ、自然と屋根をチェックしたり、室内からは天井面に「雨染み」がないかを確認します。
ただ、残念ながらドローンでも使用しない限り実際足場がなければ屋根の全景を確認することは困難です。
実体験から申し上げるとすれば、雨漏りがあった場合、雨水の侵入ヵ所を特定することがなかなか難しい場合があるということです。
調査は、数日間晴れた日の後に乾いた屋根に着色した水を各区画ごとに流して雨水の侵入ヵ所と経路を探し出さなければなりません。
そこで、有償にはなりますが、売主様の許可が頂けるのであれば専門家による建物調査（建物インスペクション）を実施するのが得策である思います。
また、雨漏り保証を付保してもらえるなら大幅に不安が解消され、ストレスフリーで契約に臨めるはずです。
雨漏りは建物の劣化を早めるだけでなく、健康被害や資産価値の低下にもつながります。
購入後に雨漏りが発覚した場合、責任免責の特約がなければ契約不適合責任を活用して対応することも可能ですが、時間ロスや面倒が生じ、ストレスの原因になりかねません。
万一、契約後あるいは物件引渡後に雨漏りが見つかった場合の具体的な対処法としては、専門家に調査を依頼することから始まります。
雨漏りの原因は屋根だけでなく、壁や窓の隙間など多岐にわたります。専門の建築士やホームインスペクターに調査を依頼し、正確な状況を把握しましょう。
次に、売主に修理や損害賠償を請求することになるかと思います。物件状況確認書に雨漏りの記載がなかった場合、契約不適合責任に基づき売主に修理費用の負担や損害賠償を求められます。請求は以下のように進めます。
仲介業者や売主に連絡し、修理や補償について話し合う
話し合いが難しい場合は、専門家の意見書を添えて内容証明郵便で請求する
それでも解決しない場合は、消費者センターや弁護士に相談する
■2.白蟻被害
「契約不適合」となる4大要素の二つ目となる「シロアリ被害」です。
私自身、仲介営業時代には幾度となくシロアリに悩まされたものでした。さすがにメンタルをやられてしまいます。
中でも、悪徳業者による無料診断を受けたお客様から「以前からシロアリがいたらしいじゃないか」と連絡を頂き、現場に駆け付け内容を伺いました。
疑問も疑念もありましたが、とにかくこの目で確認しますと言い残し、スーツのまま床下へもぐりこみました。
結果、一匹もシロアリを発見するに至りませんでした。写真と動画を見せて、更に後日専門の有資格にて後日立会いのもと確認して頂きましたが、やはり結果は無害でした。
特にシロアリ被害は見た目ではわかりにくく、放置すると建物の耐久性に大きな影響を与えます。
シロアリは建物の木材を食い荒らし、構造の強度を低下させます。被害が進むと修繕費用が高額になるため、売買価格や契約条件に大きな影響を与えます。
初心者の方はもちろん、プロでも実際に現地でシロアリの被害がないかを判断するのはかなり難しいことです。そこで、実際に物件を見学するときに注意したいポイントを紹介します。
目視にはなりますが、床や壁（特に1階の床と壁の突き合わさった箇所）に小さな穴や黒い粉のようなものがないか、可能であれば畳を挙げて木材がぼろぼろになっていないか、床が沈むような感触がないかを確認します。
建物の外からは、周囲に川や水路がないか（シロアリは温暖で且つ、水や湿気を好みます）、基礎部分に床下換気口があればのぞき込む。
あるいは売主様の許可が得られるのであれば、床下に潜り込んで確認（のぞき込むだけでも有効）することをお勧めします。
知っておいてほしいのは、シロアリの特性上として以前既にそこにいて建物に何らかの被害をもたらしていたが、今現在はいないといったケースがあることです。
これはある程度浸食すると「あり道」を残して場所を移動する習性があるのです。
※アリ道とはシロアリが列をなして行き来した形跡のこと
目視によって何かを発見した場合、周囲の方に不安を煽ることなく、冷静に状況を一緒に確認するなどし、「専門家による調査を依頼する」ことをお勧めいたします。
シロアリ被害が確定した場合、売買契約前であれば売主様にて修繕を行い、被害を取り除いてもらうのが一般的です。
また、修繕を売主に求めない場合、被害分を考慮して価格を下げてもらう交渉も可能かと思います。
被害の程度に応じて数十万円から数百万円の値引きになることもあります。修繕費用の負担や修繕内容を契約書に明記しておくことが重要です。
シロアリについての関連記事として「不動産購入で失敗。だからS造・RC造だからとシロアリ被害を軽視するな」を掲載していますので、良ければ参考にしてみてください。
■3.建物の不具合（傾き・腐食・不具合等）
「契約不適合」となる4大要素の三つ目となる「建物の構造上主要な部位の不具合」です。
建物の不具合と一まとめにされていますが、不動沈下による傾きからふすまやドアの開け閉めに至るすべてが対象になるために、本気でチェックするとなるとかなり大変になります。
また、建物の不具合は、後々のトラブルや大きな修繕費用につながることが多いため、慎重に確認しなければなりません。そこで役立つのもやはり「物件状況確認書」です。
この書類は、売買の際に建物の状態を明確にするための重要な資料であり、傾きや腐食などの不具合が記載されていることもあります。
不動産購入初心者の方に向けて、不動産売買における物件状況確認書の役割と、建物の不具合（傾き・腐食・不具合等）をどう見極めるかについて、具体例を交えながら解説します。
建物の不具合でよくあるもの
・傾き
建物の傾きは、地盤沈下や基礎の劣化が原因で起こります。傾きがあると、ドアや窓が閉まりにくくなったり、壁にひび割れが生じたりします。
傾きが大きい場合は、建物の安全性にも影響が出るため、専門家による調査が必要です。
たまに「水平器」を持参される方をお見受けするのですが、長さが50㎝程度の水平器だけでは傾きを判断するのが困難です。
また、「ビー玉」を転がして傾斜を確認しようとする方もいらっしゃいますが、転がす場所によって異なる結果となり、はっきりとした確証が持てないはずです。
そもそも、建築物が完全に水平を保つことが容易ではないため、許容範囲というものが示されており、少なからず水平ではない場所も存在しています。
傾きが明らかな場合、あるいはどうしても詳細を知りたいという場合は、専門業者へ依頼することになります。費用は一般的に依頼する側の負担となります。
・腐食
木造建築の場合、柱や梁の腐食は構造の強度を大きく損ないます。特に湿気が多い場所や水漏れがあった場所は腐食が進みやすいです。
腐食が進むと修繕費用が高額になるため、物件状況確認書で腐食の有無を確認することが先決です。
とは言え、売主も自宅の隅々まで確認できるかと言えばそうではなく、せいぜい気になっている個所を伝える程度の回答しかもらえないことが一般的です。
「屋根裏点検口」・「床下点検口」があれば許可を頂いて目視による確認を行い、水回り「浴室」・「キッチン」・「トイレ」・「洗面化粧台」の給排水経路の確認ができれば少しは安心できるはずです。
しかしながら、やはりすべてを確認することは非常に困難です。どうしても確認したい場合は、売主の許可を得たうえで専門業者へ依頼することになります。
費用は一般的に依頼する側の負担となります。
専門業者が手配できれば、その他にも「ひび割れによる腐食」・「雨漏りによる腐食」・「設備の故障」なども同時に確認してもらえます。
「物件状況確認書」の有効活用としては、最低限不具合の有無とその内容を確認し、過去にどのような修繕が行われたか、修繕の内容と時期をチェックします。
再発防止がなされているかという理由で確認させてもらうのも一つの手だと思います。
不動産売買で建物の不具合が見つかった場合の対処法として、特約がなく不具合の内容によっては、売主に修繕を求めることができます。
特に安全性に関わる問題は優先的に対応してもらいましょう。修繕の範囲や費用負担については、売買契約の中で明確にしておくことが重要です。
また、修繕が難しい場合や売主が対応しない場合は、不具合を理由に価格交渉を行うことが可能です。修繕費用の見積もりをもとに、適正な値引きを求めましょう。
不具合が大きく、修繕費用が高額になる場合は、購入を見送ることも選択肢です。無理に購入すると、後で大きな負担になるため、冷静に判断してください。
■4.給排水施設の故障や漏水
「契約不適合」となる4大要素の四つ目となる「給排水施設の故障や漏水」です。給排水施設の故障や漏水も重要な項目の一つで、これを正しく理解しないと購入後に思わぬ費用がかかることがあります。
給排水施設の故障・漏水がもたらす影響として、以下のような問題が起こる可能性があります。見た目ではわかりにくいことが多いため、放置されている場合なども考えられます。
・建物の構造にダメージ
水漏れが続くと木材の腐食や鉄筋の錆びが進み、建物の耐久性が低下します。
・カビや悪臭の発生
湿気がこもることでカビが発生し、健康被害や室内環境の悪化を招きます。
・水道料金の増加
漏水があると無駄な水が流れ続け、光熱費が高くなることがあります。
・修理費用の増大
早期発見できれば軽微な修理で済みますが、長期間放置すると大規模な工事が必要になることもあります。
これらのリスクを避けるために、最低限「物件状況確認書」で給排水施設の状態をしっかり確認することが大切です。
とは言え、やはり他と同様に売主も自宅の隅々まで確認できるわけではないため、聞けたとしても気になっている個所を伝えてもらう程度の回答しか頂けないことが一般的です。
そこで、物件状況確認書で給排水施設の故障・漏水を見抜くポイントをおしらせします。
・修理履歴の詳細
過去に給排水設備の修理や交換が行われている場合、同じ個所から再発していないかを確認します。また、修理内容や時期が記載されていればそれも確認します。
・水圧や排水の状態
売主の許可を得たうえで、実際に水洗を開放して水圧が低い、排水が遅いなどの不具合がないかを確認します。もしそうと感じる程度の症状があれば故障の兆候です。
・設備の年数や種類
古い配管や設備は故障リスクが高いため、設置年や材質を確認しましょう。給湯器の寿命はメーカーや使用頻度によって異なりますが、4人家族で通常使用していた場合の目安としては10年が取り換え時期かと思います。
・水道メーターの確認
水を使っていないのにメーターが回っている場合は漏水の可能性があります。空き家になっている物件であれば確認は容易です。
その他にも「臭い」・「錆」・「腐食」・「染み」がないかなど、実際の目で確認することをお勧めいたします。
よい売主であれば、万一不具合を見つけても「ありがとう」・「助かりました」と返事を頂けるとこともあるのではないかと思います。
もし、給排水施設の故障・漏水が見つかった場合は上記同様、「修理費用の見積もりを取る」・「売主との交渉」・「契約条件の見直し」・「購入を再検討する」を考慮しましょう。
■5.境界について
不動産売買で「境界線」の確認は非常に重要です。境界線とは、土地の所有範囲を示す線（ライン）のことです。
これがはっきりしないと、隣の土地とのトラブルや建物の建築制限に関わる数多くの問題が起こります。
境界線のトラブル例
・隣地との境界が曖昧で、フェンスや塀の設置場所で争いになる
・境界を越えて建物が建てられていることが後から判明する
・土地の一部が実際には隣の所有物であることが判明し、使用できなくなる
他にも、「金融機関での融資が困難になる」・「希望する建物が建てられなくなる」などトラブルは多岐にわたり大きなストレスをもたらします。
最近では、こういったトラブルを回避する観点から、境界線の情報をしっかり確認し、必要に応じて土地家屋調査士に測量を依頼することが一般的となってきています。
公募面積による取引といって、法務局に備え付けられている台帳記載の面積が実際にあるものとして、改めて測量せずに売主の明示によって取引するケースも多くあります。
また、大規模な土地を取引する際にも注意が必要になります。どちらのケースも過去において測量した図面があり、その図面をもとに取引が進められる場合があるのですが、昔の測量技術と今とでは精度に雲泥の差があり、実際に測量すると大きくづれるケースがあります。
必要最低限以下のことに注意して確認することをお勧めします。
・境界線の位置を現地で確認する
書類だけでなく、実際に現地を訪れて境界標やフェンスの位置を確認します。可能であれば巻き尺等で辺長を計れれば尚良いかと思います。
・隣接地の所有者情報を確認する
隣の土地の所有者が誰かを知っておくと、将来のトラブル回避に役立ちます。法務局の登記簿で調べられます。
・過去の境界トラブルの有無を確認する
物件状況確認書にトラブルの記載がある場合は、詳細を聞き、解決済みかどうかを確認する。
もしどうしても心配ということであれば、売主に許可を得たうえで、土地家屋調査士に測量の依頼をすることをお勧めいたします。
測量は土地の境界を専門家が現地で測定し、正確な位置を確定させる作業です。測量結果は登記簿に反映され、法的にも有効な証拠となります。
ただし、測量に要する費用は高額になることが多いです。隣接する土地の所有者が多ければそれだけ手間がかかる分費用は高くなります。また依頼する測量方法によっても価格が変動します。
また、測量すれば必ず境界が確定するといったものでもないのです。隣地との意見が相違する場合、未確定となり測量は未完となってしまいます。この場合でも費用は発生します。
境界についての関連記事として「不動産購入で失敗。だから敷地境界標は信用するな」と「不動産購入で失敗。だから土地の面積は信用するな」を掲載していますので、良ければ参考にしてみてください。
■6.越境について
境界線に次いで不動産売買では「越境・被越境」の確認もかなり重要です。越境とは、土地の所有範囲内に許可なく他の所有者の物が侵入（侵害）している状況、あるいは自己の所有物が他の所有者の所有範囲内に許可なく侵入（侵害）している状況（被越境）を指します。
これを見過ごしてしまうと、やはり隣地とのトラブルを招くばかりか、建物の建築制限に関わる数多くの問題が起こります。
また、知らずに購入すると、修繕や撤去の費用負担が発生したりしますので、買主はリスクを避ける努力も必要になるかもしれません。
●越境物の具体例
・隣家の屋根や雨どいが自分の土地にかかっている
・境界塀を構成している基礎部分、フェンスや塀が境界線を越えている
・樹木の枝や根が隣地に伸びている
・地中内配管（上水管・下水管・ガス管）が隣地を経由して配管されている
これらは少し注意すれば見つけることは容易なはずです。問題は「見えてはいるが観ていない」ということが挙げられます。
越境についての関連記事として「不動産購入で失敗。だから敷地の上空と足元を確認せよ」を掲載していますので、良ければ参考にしてみてください。
必要最低限以下のことに注意して確認することをお勧めします。
・越境物の記載を探す
物件状況確認書の中で「越境物」や「境界線に関する事項」の内容も必ず確認しましょう。
具体的にどのような越境物があるのか、売主の認識はどうかをチェックします。そしてそれが自身の目的にどのような影響をもたらすのかを確認する必要があります。
・建物付帯物や設備の状態も確認する
越境物には、建物の設備（特に給湯器）や物干し等も含まれます。これらは将来の修繕費用に影響するため、購入判断に重要です。
・法令上の制限を理解する
先に述べた通り、建築基準法や都市計画法などの制限に抵触する恐れがあります。越境物がある場合、再建築や増改築に制限がかかることもあるため注意が必要です。
越境物が見つかった場合の対処法としては、基本的には越境物を移設あるいは撤去することです。越境物がない状態での契約が最良です。
しかしながら、すぐに対処できない場合もあります。地中内の配管で現状どこへも移設が不可能といったケースです。
この場合、隣地所有者と話し合い、合意を得ることが理想です。合意内容は書面に残すことが重要となります。
また、合意内容によって資産価値の低減、借り入れ金融機関の承諾、希望する建築が可能かの確認と理解が必要になり、手間がかかる覚悟は必要です。
■7.土壌汚染に関する情報
「土壌汚染」といった言葉を聞くと、嫌悪感でネガティブになる方が多いと思います。逆に、住宅を購入するまでの過程において、耳にされたことがない方も多くいらっしゃるかと思います。
実際、住宅関係での取引において「土壌汚染」による被害があったケースが頻繁に発生しているわけではありません。しかしながらゼロでもないのは事実です。
ひとたび土壌汚染が見つかれば、契約前なら商談解除、契約後であれば大きなトラブルにつながる危険があります。
土壌汚染についての関連記事として「不動産購入で失敗。だから従前土地の利用状況を確認せよ」を掲載していますので、良ければ参考にしてみてください。
土壌汚染のような目に見えない問題は、後から発覚すると大きな損害につながるため、物件状況確認書での情報開示が重要になります。
土壌汚染とは、その土地に人体に影響を及ぼす恐れのある有害物質が含まれている状態を指します。
工場跡地やガソリンスタンド跡地、あるいは昔からあるクリーニング店などでよく見られ、健康被害や環境問題を引き起こす可能性があります。
●土壌汚染がもたらすリスク
・土地の価値が大幅に下がる
・建物の建築や改修が制限される場合がある
・土壌改良や除去に高額な費用がかかる
・健康被害のリスクがあるため住環境として不適切になる
これらのリスクを知らずに購入すると、後で大きな負担を負うことになります。
土壌汚染の調査方法にはいくつかの流れがります。まず、過去の土地利用履歴の調査を行います。図書館に行くと昔の古い地図が備えられていたりしますので、ある程度遡って昔そこに何があったのかを調べます。
次に、可能であれば、現地の住人に聞き取りを行うなどをするのもよい方法かと思います。
昔からお住まいされていらっしゃる方数名にお話を伺うことができれば、ある程度予測もしやすくなります。何もなければ、それはそれで安心材料になるというものです。
更に物件を管轄する役所にある環境関係の部署にて「土壌汚染に関する情報提供」を希望するとデータがあれば開示してくれると思います。
そうして調べた結果、疑いがあるとなった場合、契約前であれば再検討をお勧めいたします。また、契約後であれば専門家に相談することになります。引き渡し後であればなおさらです。
土壌汚染は専門的な知識が必要な分野ですから、一般のそれも素人であれば自力でどうにかなる代物ではありません。当然、不動産会社の営業マンでもわからないのではないかと思います。
何よりも、不安要素を払しょくできないのであれば、売買契約書に特約として、万一、本物件敷地において人体に影響を及ぼす恐れのある有害物質が含まれていた場合、白紙解約もしくは売主の責任と費用負担による問題解消の文言、並びに工事施工に掛かる期間を提示することが賢明かと思います。
私が経験した土壌汚染の具体的な一例を挙げておきます。
ケース1.
物件引渡後に、買主から連絡がありました。隣地との境界にコンクリートブロックで積層した塀がありましたが、土地に接するとことから茶色く変色し始めているといった内容でした。
調査結果として、数年前から何らかの影響で地中内にて浄化槽が破裂し、し尿等が行き場をなくして浸透していた。というものです。表面化するまで気づけなかった例です。
ケース2.
売主が土地上にある廃工場を解体後、更地で引き渡すといった条件の土地を検討していた買主でしたが、廃工場の建物部分に使われていた屋根と躯体の鉄骨部分を耐火被覆としてアスベストが使用されていたことが判明し、地中にも存在が確認されました。
また、廃油が敷地内にて浸透しており、調査の結果土壌の除去が必要になることから契約を見送ることになりました。
■8.地中埋設物
土壌汚染のような目に見えない問題は他にもあります。それが「地中埋設物」によるリスクです。
土壌汚染より見つけやすいかと思いますが、実際に地中を掘り返してみなければわからないのが現状です。
古い配管、電線、ガス管、廃棄物、さらには過去の建物の地中梁や基礎、遺構などが含まれます。こういった物質的なものが地中にあった場合、どんなリスクが考えられるでしょうか。
・工事の妨げ
新築やリフォームの際に掘削工事が必要な場合、地中埋設物があると工事が遅れたり、追加費用が発生したりします。
・安全面の問題
古いガス管や電線が埋まっていると、漏洩や感電の危険があります。
・土地の価値低下
不明な埋設物があると、土地の利用に制限がかかることもあります。
昔、仲介の立場でお客様から「不発弾が地中から出てきたら、除去してくれるのか」と尋ねられたことがありました。「できません」と答えました。
できることは行政あるいは警察に連絡を入れることぐらいです。
地中埋設物を確認する方法は、実際掘り返してみなければ正直わかりません。それでも土壌汚染で挙げた方法と同様、ある程度の予測はできると思います。
それでも不安要素を払しょくできないのであれば、売買契約書に特約として記入が必要だと思います。
■9.売買物件に影響を及ぼすと思われる周辺施設
物件の価値や住みやすさは、周辺施設の有無や質によって大きく変わります。物件状況確認書には周辺施設の詳細までは記載されることは少ないので、購入前に自分で調査することが重要です。
ここでは「一般的に捉える周辺施設」と「それ以外の周辺施設」とに分けて紹介します。
一般的な周辺施設とは以下のものを指すことが多く、これらの施設の利用の可否、施設までの距離や施設の充実度によって物件の価値や住みやすさは変わってくると思います。
1.交通機関
・駅やバス停の距離と本数
・通勤・通学の利便性
・将来的な交通インフラの計画
交通の利便性が良いと資産価値が上がりやすく、生活のストレスも減ります。逆に交通が不便だと、日常生活に支障が出ることもあります。
2.教育施設
・小学校・中学校の距離と評判
・保育園や幼稚園の有無
・学習塾や習い事の施設
子育て世代にとっては、教育環境が購入の大きな決め手になります。学校の評判や安全な通学路も確認が必要になります。
3.医療機関
・近隣の病院やクリニックの数と診療科目
・緊急時の対応可能な施設の有無
・高齢者向け医療サービス
健康面の安心は生活の質に直結します。特に高齢者や小さな子どもがいる家庭は、医療機関の充実度を重視するべきだと思います。
4.商業施設
・スーパーやコンビニの距離と営業時間
・ドラッグストアやホームセンターの有無
・飲食店やカフェの種類と数
日常の買い物や外食の利便性は、生活の快適さに直結します。特に「スーパーが近い」・「複数店舗がある」と重い荷物の運搬や、他店との競争による価格や品質の比較、特売日などの特典が得られるなど嬉しくなるものです。
5.公園や緑地
・子どもが遊べる公園の有無
・散歩やジョギングに適した緑地
・自然環境の豊かさ
都心で生活されている方は特にですが、自然環境が整っていると、心身の健康に良い影響があります。
ベランダの前が公園というのは、音の問題はあるにせよ、建物が建つ心配がないため日当たりが良かったり、避難場所になったりします。子どもがいる家庭は遊び場の有無は必須です。
6.防災施設や警察署
・消防署や警察署の距離
・防災公園や避難場所の設置状況
・地域の防災対策の充実度
避難指定されている公園や学校など、災害時の安全確保は重要です。周辺の防災施設や避難経路はこれまで以上に把握しておくことが求められています。
これらの施設は物件の価値や売却時の価格に大きく影響しますし、実際の不動産探しで検索するポータルサイトには、実に詳細な調査結果として調べずともある程度情報ががちりばめられているのをよく見ることができます。
さて、では上記以外の周辺施設についてお知らせします。実際、こちらの方が重要で、既に売買契約のご経験がある方なら、物件状況確認書に記載されているのはこちらの施設となっているかと思います。
「火葬場・葬儀場」・「墓地」・「刑務所」・「養豚場・鶏舎」・「田・畑」・「幼稚園・保育園」・「空港」・「基地」・「救急病院」・「工場」・「汚水処理施設」・「清掃工場」・「産業廃棄物処理場」・「ゴミ置き場」などです。
施設でないものもありますが、生活に影響を及ぼすと思われるので列挙してみました。人によって感じ方は千差万別ですので該当しないのもの多くあると思います。
音・臭い・粉塵などから心理的にマイナスに感じる可能性があるものが近くにある場合、一度ご自身で確認することをお勧めいたします。
さらに、「ガスタンク」・「自衛隊演習場」・「消防訓練所」・「原子力発電所」・「変電所」・「トラックターミナル」・「競馬競輪ボードレース場」・「24時間営業の店」・「遊園地」等も同様に、確認が必要になってくると思います。
重複しますが、人によって感じ方は千差万別です。どの施設に関しても必要とされているから存在しているはずです。必要以上の嫌悪感はかえって視野を狭くしかねないかと思います。
■10.売買物件に影響を及ぼすと思われる過去に起きた事件・事故
これまでに挙げてきた注意点としては最後の項目です。物件に関する過去の事件や事故は、購入後のトラブルや心理的な負担につながることがあります。ここでは代表的なケースを紹介します。
1.自殺や殺人事件があった物件
こうした物件は心理的瑕疵物件と呼ばれ、売主による告知が義務つけられています。買主が知らずに購入してしまった場合、間違いなく後でトラブルにつながることが多いです。
また、死因が病気や老衰による場合、室内において死後数週間といったような発見をされている場合と、病院への搬送途中、あるいは病院等別の場所で治療や蘇生を施されたうえで残念ながら息を引き取られた場合とでは状況は異なってくると思います。
2.火災や事故による損傷
過去に火災（ぼや含む）があった建物の場合、火災の程度によって建物の構造に影響が残っていることがあります。修復が適切に行われているか確認が必要です。
構造が木造に限ったわけでなく、鉄骨造や鉄筋コンクリート造であっても、直接的な延焼の影響を受けていない箇所において、火災時には柱や梁などに荷重が均等にかからず、ねじれやゆがみが発生している可能性があります。
3.自然災害による被害
地震や洪水などの災害履歴も重要です。特に災害リスクが高い地域では、保険料や修繕費用に影響します。
昨今の自然災害による被害発生頻度が急激に上昇する中において、保険会社の保険料の見直しは顕著です。
一昔前なら35年間一括契約であったものが、今や毎年契約になった保険会社も多くあります。
4.近隣トラブルや騒音問題
事件・事故とは異なりますが、近隣のトラブルも物件の価値や住みやすさに影響します。物件状況確認書に記載されることもあります。
非常に難しい問題の一つに挙げられます。音だけでなく様々な事象に対して、問題視するかどうかは人それぞれのところが多く、一概に決めつけることはできないからです。
過去の事件・事故を確認する要点としては、単なる噂程度の情報ではなく、具体的にいつ、どのような事象があったのかという確認ができているか、事故後の修繕や安全対策がどのように行われたかを確認する必要があります。
また、書類だけでなく、実際に現地を訪れて周辺環境や建物の状態を自分の目で確認しましょう。
過去の事件・事故の痕跡や雰囲気を感じ取ることができる場合もあるからです。
そして、不明な点があれば遠慮せず売主や仲介会社の担当者に質問を投げるようにしましょう。
有償になるかと思いますが、弁護士や建築士に相談するのも有効です。特に心理的瑕疵物件の場合、法的な影響を理解しておくと安心です。
心理的瑕疵物件は、一般的に市場価値が下がる傾向があるだけでなく、近隣住民との関係悪化や、心理的なストレスが続くことがあります。
将来的に売却するときも、過去の事件・事故がネックになる可能性もあります。
「物件状況確認書」誰がいつ記入したのか
「物件状況確認書」に記載された項目を一つ一つ目を通して、チェックしていくのは原則「売主」になります。買主も当然そのつもりで説明を聞くことになります。
しかし、ここが今回の注意点なんですね！不動産会社の仲介によって物件を紹介してもらうことが一般的かと思いますので、仲介による契約の一例を挙げて説明します。
仲介会社の担当者は、売主と同行して、各項目の一つ一つをヒアリングし、目で確認して記入を行うのですが。
中には売主に電話で確認して担当者がチェックしたり、悪質なケースでは「売主に連絡もなしに担当者が勝手に書いている」といったこともあるようです。
■1.なんと、一年も前だった。
実例を挙げると、私のお客様が購入を検討していた中古戸建にシロアリが発生していたことがありました。
ちなみに鉄骨造の3階建の物件です。契約前に「物件状況確認書」を取り寄せてチェックしていました。「現在まで白蟻の被害を発見していない」となっていました。
その際に担当者に確認したら「鉄骨を食べるシロアリは聞いたことがないです」とのこと。「いやいや、現に目の前にシロアリがいるんだけどね」
確かに主要構造部分である柱や梁等に至っては鉄骨造のため問題はありませんでしたが、その他の間柱や管柱、あるいは造作には木材が使用されており、倒壊の恐れこそ少ないにせよ、被害は被害です。
担当者に「何時作成されたんですか？この物件状況確認書」と確認すると、売り出す前ですから「ちょうど一年ほど前です」ということです。
正直、契約前に更新してほしいと思いました。これでは新たに発生した不具合の発見が見落とされてもおかしくないのではないか、担当者にはそれを伝えました。
結局、この物件は契約には至りませんでした。まず、一か所でも不具合があると他も気になるのが普通です。
あちこち探しまくって「ここも問題あるんじゃないか？」「あそこも見ないと」となりました。
■2.仲介業者が記入していた！
ほかの実例も挙げると、売主側の担当者がまさに契約中に「売主様、今から付帯設備表の各項目を読み上げるので一緒に確認お願いします」と言い出したのです。
「雨漏りはありますか」とか「白蟻被害はありますか」とか「建物の不具合はありますか」などと目の前でやり取りする始末です。
「あなた売主側の仲介業者ですよね？担当者ですよね？今契約中ですよね？販売開始前あるいは契約前に現地で確認してないのですか？」って普通言いたくなります。
現場にいればすぐに確認できることも、これでは確認や確証ができないため売主側も不安です。
しかも、用紙に記入しているのは売主ではなく担当者なのです。記載ミスでもあったら責任とれるのだろうかと思ってしまいます。
売買契約に漕ぎ着けるのに膨大な時間と労力が既にかかっているはずです。にもかかわらず最後の最後に、「不明な点が多いようなので契約はまた後日」となっても仕方ないのではないでしょうか。
その他の項目もすべて重要項目
今回、主に10項目をピックアップしてご説明しましたが、他の項目もすべて重要なものであることを付け加えさせていただきます。またの機会に、第二弾として取り上げさせて頂こうと思います。
なぜ全25項目の記載を求められているのか。各項目にはそれぞれ見落としてしまうと後々トラブルとなりかねない、あるいは過去において既にどこかの取引で問題になったからだと思います。
未然にトラブルを防ぐためのツールとして、じっくり手に取って、内容をひとつづく確認するように心がけて頂きたいと思います。
不具合箇所が分かっていれば、できるだけ、物件を売り出す前に事前の見積もりを出されておいた方が賢明かと思います。
不動産の売却に伴う諸費用は高額になることが多いため、販売価格の設定にも影響が出てきます。買主からの値段交渉にも対応できるようにしておかなければなりませんしね。
専門業者の費用は正直バラバラです。点検だけで済めば作業にかかわる作業費や出張費くらいで済むことが多いので高額とまではなりません。ですが、後から頼むより心理的負担を軽減できます。
不動産売買は商取引です。けっして博打等ではないので「あっちゃぁバレちゃったー」・「ラッキーバレなかったー」では済みません。スムーズに取引を行うことこそ、余計な心労や出費を防ぐことができます。
一度相手に不信感を募らせたら、修復は困難を極めます。こうなってしまうと高額取引では疑心暗鬼にならざる負えません。
「物件状況確認書」に記入する際のアドヴァイスをするとすれば「まあ、これくらいは」とか「たぶん大丈夫じゃない？」は論外です。嫌がられるくらい細かく記載する方がよいです。
売主責任について
ここまで注意しても、起こるときは起こってしまうのが世の常です。物件の引渡し直前に、再度目視で確認して、専門業者に相談や点検或いは確認まで行ってもらってもなお、物件引渡しまでの数日間で何かが変わってしまうものです。
下記に引用（参考）した文言が入った「物件状況確認書」などがあります。一方、売主様が知っている欠陥や不具合等を買主様に説明し、買主様がそれを了解、容認したうえで売買契約を締結したときは、その説明した欠陥や不具合について売主様は責任を負う必要はありません。
そのため、本書をもってできるだけ正確に売買物件の状態を買主様に伝えていただくことが大変重要なこととなります。
まして、故意に不実を伝えようとしているわけでもなく、目視による点検や専門業者のチェックを経ているのですから売主様の将来不安も軽減され晴れやかな気分になると思います。
参考
売買物件に欠陥や不具合等があれば、本書をもって必ず買主様に説明してください。万一、売主様が不具合等を知りながら買主様に告知しなかった場合には、仮に売買契約書において売主様が不具合等の責任を負わないとする取決めをしていたとしても、売主様は修繕や代金減額、損害賠償、契約解除などの法的責任を問われるなど、深刻なトラブルとなることがあります。
まとめ
不動産の取引には、この他にも相当量の書類が取り交わされます。中でも「売買契約書」や「重要事項説明書」に関しては専門用語のオンパレードとなっており、素人には到底すべて理解できている人は少ないのではないかと思います。
そんな中で取り交わされる「物件状況確認書」は、一見すると比較的解り易いからこそ軽んじられる傾向にあるのではないかと思います。
「物件状況確認書」は不動産売買において重要な情報源ですが、内容を鵜呑みにせず、自分自身で確認し、専門家の意見を取り入れることが欠かせません。
私の経験から言うと、報告書の細かい部分まで目を通し、購入申し込み書を提出する前に疑問点を解消することが、後悔しない住宅購入につながります。
物件状況報告書をただの書類として扱わず、しっかり活用してください。住宅購入は人生の大きな決断です。焦らず、丁寧に情報を集めて、納得のいく選択をしてください。
もし不安があれば、専門家に相談することも忘れずに。
・「物件状況確認書」について一項目づつ指先で押さえながら中身をしっかり把握しておく
・「物件状況確認書」は原則、売主自らが内容を記入して署名押印したのかを確認する
・「物件状況確認書」はどの段階で何時記載されたものかを確認する
※注意すべきは物件状況確認書の各項目に対する状況欄に「□不明」といったチェック欄があり、当然ながら売主にもわからない項目がある場合があります。ここを軽く見ることなく可能な限り、諦めず調べてほしいと切に願います。
十分に納得いくまでチェックを怠らずに「失敗しない不動産購入」をするための参考になれば嬉しいです。
私はプロとしてこれまで25年間不動産売買に携わってきました。本書は今でも参考している愛読書です。実際に手に取とって、読んだからこそ、不動産売買をお考えの方に予備知識として持っておいてほしいオススメしたい一冊
「知りたいことが全部わかる！不動産の教科書」(ソーテック社)
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