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不動産購入で失敗。だから「購入申込書」は記入時に細心の注意が必要

今回は不動産購入時に売主側に差し入れる「購入申込書」について紹介したいと思います。個人的な見解ですので参考にしていただけたらと思います。


理由

記載すべき交渉内容や購入条件を記入した「購入申込書」を差し入れた後、万一書き漏れや間違いがあると、後から修正や追加することが難しい場合が多いから

 

不動産「購入申込書」とは一体どんなものなのか

 

不動産の売買契約に至るプロセスとしては、おおよそ売り物件の情報入手→物件見学(内見)→住宅ローン等の融資確認(現金購入の場合はスルー)→検討→購入申し込みとなります。


不動産の取引では後々「言った・言ってない」や「聞いていた・聞いてない」を未然に防ぐための大変重要な資料でもあります。案内中や契約までの間に売主買主間で無意識に話した内容がトラブルの原因になったりもします。



実務ベースでお話しですが、生まれて初めて不動産を購入する一般の方が、こんな書類を目にするのもきっと、初めてになることが多いかと思います。


しかし、不動産以外の何か商品をネット上で申し込んで購入するといった行為は、今や日常ですね。


ですから、例えば不動産の仲介会社の担当者から「ご購入をお決め頂けたのであれば、こちらの申込用紙の中身をご確認の上ご署名・押印お願いします」と促されてもさほど違和感はないと思います。


実際に使用されている書面はこんなフォーマットになっています。各不動産会社によって多少の違いはあるかもしれませんが、内容についてはほぼ同じものだと思います。



1.購入価格


A4の用紙に収まるほどの内容です。この時多くの購入希望者が一番注意するのは、おそらく一番最初にある「購入価格」ではないでしょうか。


当然と言えば当然です。ここを間違えると大変ですからね。ですが、逆に言うとここを間違う可能性はほぼないでしょう。

取引上、一番大切なのは「価格」です。それは共通認識であると思います。(一部特殊事情により例外的に「価格」の優先順位が異なる方もいらっしゃいますが)

すこしづつ中身について触れていきたいと思います。価格には消費税が課税されるものと、そうでない不動産が存在します。


ご承知の通り「土地」のみを購入される場合は「非課税」の取り扱いとなります。理由は「土地は消費するものではなく半永久的に存在するものである」からです。



また、売主が一般個人の方で事業を目的としていない居住用として所有している戸建てやマンションを売却する場合の売買価格は「非課税」としての取り扱い対象となっています。


逆に、事業を目的とした「法人」や「個人事業主」が販売する不動産(例えば建売住宅など)には消費税が課税されます。


国内で事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付、労働などの務めとして行うものは課税対象となります。

​仲介手数料の計算方法は、消費税を含まない売買価格に対して計算されます。宅地建物取引業者が分譲している不動産を購入する場合等は、当然消費税額を除いた売買価格に対して計算されます。

その下の欄にある「清算方法」でよく見かけるのは、一旦は土地の権利書(登記識別情報)や全部事項証明書に記載されている土地の面積で契約は行う。


その後、現状の面積と異なっている恐れがある場合に、再度土地家屋調査士等資格あるものによる確定測量を行い、面積に差が発生した場合に最終的に清算しなおす方法のことです。

​ふーん、そうなんだぁ。って感じている方がいるかもしれませんが、これが結構重要です。昔の測量技術と現在とでは技術差がかなりあって、比較的大きな土地の場合は平気で数十㎡増えたり減ったりすることがあります。


購入申込書」の「公簿取引」欄に予めチェックが入っている場合は注意が必要です!

2.支払条件


次に、支払条件の「手付金」という項目があります。


手付金とは、売買契約を締結するときに相手方の債務不履行の有無に関係なく、個人的都合での解約権を認める目的のために支払われる金銭であったりします。


または相手方に債務不履行があった場合、損害賠償もしくは違約金として買主から売主に対して支払われる金銭の一部に充当されるものとして取り扱われます。


性質として手付金を支払っても、本来売買代金の一部を支払ったことにはなりませんが、契約時に「手付金は、残代金支払時に売買代金の一部に充当する」などと定められて売買代金の一部に充当されることが一般的です。


不動産の売買は、契約後に買主は金融機関へ住宅ローンの申し込み手続きや、売主の引っ越しの段取りなどで一定期間が経過した後に残代金の支払いや物件の引渡しが行われることが多いです。


その間の取引内容を安定させる意味を含めて契約時に買主が売主に一定の金銭を手付金として支払う慣習があり、その手付金の授受には契約の成立を表す意味合いが強く含まれています。

​「手付金」には様々な意味合いを持たせていることも知っておいて損はないかと思います。「解約手付」・「違約手付」・「証約手付」が主に紐づけされているのです。

ただし、この手付金の金額には制限があります。「売主が宅地建物取引業者である宅地や建物を売買契約するときの手付金は、売買代金の10分の2を超えてなならない」とうい制限です。


解約手付の意味合いからすると、買主は手付金を放棄して解約することができるのですが、金額があまりにも高額となると契約解除が難しくなり拘束力が異常に高くなてしまうことから制限を設けているのです。


​逆に言うと、担当者等から「手付金は売買価格の10%です」などと決めつけられたら要注意です。だって手付金の額は決まっているものではないからですね。

内金」についてですが、売主・買主に何かしらの事情があって、契約時から引き渡し時までが極端に長い場合、「売主側とすれば、半年後に解約されたら今後の段取りが大変」、「買主側も、子供の入学に間に合わない」などの問題が発生します。


このリスクを少しでも解消するために、途中経過の段階で「金銭の一部をお支払いします」といった意味合いの物です。


あくまで「購入申込書」は買主の希望を記入する書類のため、その条件を飲む飲まないは売主の判断にゆだねられます。そして最終の支払額が手付金と内金を差し引いた「残代金」となります。


3.融資の利用予定


この項目もめちゃくちゃ大事です。多くの場合有無の欄には「」と記入する方が多いかと思います。すると売買契約締結後に契約書の原本を持参して金融機関に住宅ローンの申し込みを行いますよね。